解读《关于印发霍山县集体经营性建设用地入市实施办法的通知》

为进一步支持全县乡村振兴发展，保障项目发展用地需求，县政府2022年第8次常务会议审议通过《霍山县集体经营性建设用地入市实施办法》修订草案，印发了《关于印发霍山县集体经营性建设用地入市实施办法的通知》（霍政办〔2022〕16号）（以下简称《实施办法》），政策解读如下：

一、制定背景和依据

新修订的《中华人民共和国土地管理法》从2020年1月1日施行，规定只有军事外交、能源交通、公共事业等6种符合公共利益需要的情形才可以依法征收农民集体土地，同时提出 “土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。目的是推进我县集体经营性建设用地入市工作，规范全县集体经营性建设用地入市流程，构建城乡统一的建设用地市场，更好地保障全县招商引资等项目尽快落地。为进一步支持全县乡村振兴发展，保障项目发展用地需求，县政府2022年第8次常务会议审议通过《霍山县集体经营性建设用地入市实施办法》修订草案，印发了《关于印发霍山县集体经营性建设用地入市实施办法的通知》（霍政办〔2022〕16号）（以下简称《实施办法》）。

二、制定的意义

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 

三、研判和起草过程

经赴外地考察学习集体经营性建设用地入市审批、模式、主体、程序、收益分配方案、出让收入监管等内容后，县自然资源局起草了《办法（征求意见稿）》，5月12日，召开了由县司法局、财政局、农业农村局、税务局、公共资源交易中心、佛子岭镇、下符桥镇、落儿岭镇等分管负责同志参加的征求意见会，会后进行了认真修改。县司法局进行了合法性审查后，形成提交县政府常务会议研究的《办法（草案）》。

四、工作目标

一、规定集体经营性建设用地入市实施范围为全县行政辖区内。

二、规范集体经营性建设用地入市流程。集体经营性建设用地入市由集体经济组织或者授权的实施主体申请开展，入市前由入市主体委托开展测绘、地价评估等，向所在乡镇政府提出入市申请，乡镇政府初审同意后出具初审意见，县自然资源部门指导入市主体拟定入市方案；县自然资源部门将入市地块提交县规委会研究，拟定出让方案报县自然资源运营管理委员会研究批准后组织入市交易。

三、集体经营性建设用地入市须民主决策。入市决议、方案、授权委托、资金使用、收益分配等入市事项，入市主体应当履行本集体内部民主决策程序，出具《集体经营性建设用地入市决议》。集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

五、主要内容

《实施办法》规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，产权明晰，并经依法登记或依法批准的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内使用；县城规划区及建制镇区、省级及以上开发区的开发边界以外的集体经营性建设用地纳入交易范围。《实施办法》明确我县集体经营性建设用地入市相关部门职责，规范操作流程，主要包括入市范围、主体、地块确定、初审、审批、地价评估、民主决策、资料提交、交易组织、成本核算、收益分配、产权登记等12条内容，以保障全县经济绿色高质量发展为落脚点，提升节约集约用地水平，激发城乡统筹发展动力，积极探索集体经营性建设用地入市流程。

六、创新举措

改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时，在集体建设性用地入市的时候，法律要求必须由村民代表大会或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

七、保障措施和下步打算

确保村集体和农民增收。《实施办法》规定：按同地同价原则，拟入市集体经营性建设用地地价参照所在行政区域国有建设用地使用权出让地价标准评估入市；工业用地出让价款全部计入土地成本；存量集体经营性建设用地入市成本按成交价款的60%标准核算；商业用地价款扣除区片综合地价、青苗费、社保基金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税等土地成本后的剩余部分为土地增值收益，按15%的标准征收土地增值收益调节金（以下简称调节金），其他全部归入市主体分配。村集体和农民除了区片综合地价、青苗费、社保基金外，还增加了土地增值收益，并且土地所有权仍属于村集体，切实保障了村集体和农民权益。

征收调节金后的剩余土地增值收益部分，归该农村集体经济组织全体成员所有。集体经济组织所得入市收益主要用于高标准农田建设、农村人居环境整治等基础设施建设支出，入市收益纳入农村集体资产统一管理，接受审计监督和政府监管。

政策解读人：霍山县土地收购储备中心主任 吴正贵