一、起草背景及依据
近年来,受总体形势的影响,我县房地产市场现状发生了一些变化,如逾期办证、虚假宣传、房屋质量投诉、物业管理投诉、极少数业主恶意维权等新的问题逐渐增多。同时,部分法规和部门职责也发生了变化。为了适应新的形势需要,解决新问题,有利于进一步促进我县房地产市场健康平稳地发展,经县政府分管领导牵头,组织相关部门共同参与,在《关于印发霍山县进一步加强房地产市场管理的暂行规定的通知》(霍政办〔2020〕11号)文件的基础上,结合相关法规,出台了《关于进一步加强房地产市场管理服务的规定》(霍政办〔2023〕23号)。
二、制定意义
进一步规范房地产市场的管理和服务。从土地招拍挂开始,到房屋交付结束,进行全过程监管,实现工程质量有保证、配套设施有落实、销售行为规范有序、违法犯罪行为依法严惩、房地产市场健康平稳发展的目标。进一步改善营商服务环境,提高服务质量,变上访为下基层服务,通过规划、建设、销售、验收等环节的严格把关,提高商品房房屋的建设质量,规范市场经营行为,维护市场主体的合法利益。
三、起草过程
县住建局在对房地产市场问题进行全面分析和研究的基础上,召集相关部门进行了探讨,结合部分法规调整、部门职责调整、前期工作经验、当前工作实际等情况,结合《霍山县进一步加强房地产市场管理的暂行规定》(霍政办〔2020〕11号),草拟了《关于进一步加强房地产市场管理服务的规定》(征求意见稿)。2023年7月31日,县住建局发放了《征求意见函》,县自然资源局、市场监管局、人防办、城管局等部门提供了合理的修改意见,均已采纳和修改。8月16日晚,县政府组织相关部门召开了征求意见专题会,再次征集各部门意见,根据《六安市物业管理条例》、县委编办“三定方案”等法规、文件,对《征求意见稿》进一步进行了修改。
四、主要内容
(一)总体要求。规范房地产市场行为,明晰相关部门职责,全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”,形成监管服务合力。
(二)加强房地产开发项目的全过程监管。实现土地出让、规划设计、开发建设、销售交付等全过程“闭合式”监管。
(三)土地供应优先选择优质企业。完善土地“招拍挂”出让制度,优先考虑没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量出问题的优质房企。
(四)建立规划设计方案评审前会商制度。提前组织相关部门对规划内容进行会商,会商通过后方可提交专家评审。
(五)明确县自然资源局工作职责。负责新建商品房项目的规划审批与管理工作。
(六)明确县发改委工作职责。负责商品房普通住宅价格备案、普通住宅小区前期物业公共服务收费标准制定、地下车位销售价格备案工作。
(七)明确县住建局工作职责。负责商品房预售管理工作,严格预售许可审查;探索房地产项目地下车位(库)整体验收合格即可办理预售许可证。
(八)明确县市场监管局工作职责。负责商品房销售行为的市场监督管理工作,对违法违规行为及时核查处理,并函告房地产主管部门。
(九)进一步完善商品房住宅项目联合验收和综合查验制度。建立施工建设阶段质量管控制度,建立联合验收和综合查验前的前期查验和业主开放日制度;建立第三方机构全面检查制度;建立业主开放日前多部门会商研判制度。
(十)明确相关部门联合验收和综合查验的工作职责。县住建局牵头负责,相关部门和属地人民政府共同参与,各部门依据职责分工,负责相应的专项验收。
(十一)加强交付管理工作。建立健全相关交付管理制度,加大对擅自交付违规行为的惩处力度。
(十二)加强商品房预售资金的监管工作。结合县情,科学建立资金缴存、拨付使用、解除监管等审查制度;加强违规使用监管资金的惩处力度。
(十三)加强商品房登记发证工作。相关部门同步配合做好分户证的办理工作;鼓励实行“交房即交证”;加快推进住宅小区地下车位(库)销售登记工作。
(十四)加强物业管理工作。明确各部门在物业管理工作中的具体职责;推进综合执法进小区;及时查处违法违规行为,营造良好的居住环境。
(十五)推进“停车难”问题的解决进程。相关单位应积极探索小区“停车难”的治理办法,提高小区配套车位的使用率。
(十六)加大房地产市场联合执法力度。各部门应相互支持,协调配合,形成合力,通过联合执法行动,及时发现并处理房地产领域的违法违规行为,保障房地产市场的良好秩序。
(十七)加强房地产市场违法犯罪行为的打击力度。县公安局应积极围绕报案线索,调查取证,严厉打击涉及房地产开发、施工及销售等环节的违法犯罪行为,坚决打击以商品房纠纷为名敲诈勒索、冲击机关、扰乱秩序、造谣诽谤等违法犯罪行为。
五、工作目标
遏制违法违规开发建设行为,防范项目建设风险,保障顺利交付办证,解决反映呼声较高的问题,维护购房群众利益。
六、创新举措
将诚信管理贯穿项目报建、施工建设、竣工验收等各环节,由县住建局建立健全设计、施工、监理和建设单位诚信档案,进一步完善全县房地产开发企业信用评价管理办法、信用评价指标体系等相关制度,实行动态评价管理机制。强化信用评价结果运用,依法依规加强房地产领域信用监管。
七、保障措施
建立联席会议制度,县房地产管理联席会议建设管理专项小组负责统筹指导,相关职能部门密切配合,建立健全信息共享、情况通报等机制,由县住房发展服务中心牵头,并定期召开会议,对全县房地产市场运行情况进行分析,研究协调和解决行业发展中的重大问题、阶段性突出问题,规范房地产市场秩序,进一步促进房地产市场健康发展。单位无法单独解决的重大问题,由房地产主管部门牵头组织相关单位召开联席会议进行协调处理。