【文字解读】关于印发《霍山县收购存量商品房管理办法（试行）》等文件的通知的政策解读

《霍山县人民政府办公室关于印发霍山县收购存量商品房管理办法(试行)等文件的

通 知》的政策解读

为深入贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房、促进房地产市场平稳健康发展的重大决策部署，有效解决新市民、青年人等工薪收入群体住房困难问题，霍山县人民政府办公室于2025年7月8日正式印发了《霍山县收购存量商品房管理办法（试行）》及配套实施细则。该系列文件的出台，标志着我县在拓宽保障性住房供给渠道、优化住房保障体系方面迈出了创新性的一步。现就该政策要点解读如下：

一、起草背景及过程

面对当前部分工薪群体“买不起商品房、保障房又供给不足”的结构性矛盾，以及部分区域商品房库存压力较大的现实状况，党中央、国务院及国家相关部委密集出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部 自然资源部 中国人民银行 金融监管总局切实做好保交房工作总体方案的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等一系列重要文件，明确鼓励地方政府以合理价格收购部分存量商品房用作保障性住房。

我县积极响应上级号召，立足县情实际，组织县住建局、财政局、自然资源局等相关部门，深入学习研究国家及省市最新政策精神，借鉴有益经验。在充分调研本县住房供需现状、存量商品房状况及保障需求的基础上，经过多轮研究论证、部门会商、合法性审查和风险评估，最终形成了《霍山县收购存量商品房管理办法（试行）》及《霍山县保障性住房定价实施细则（试行）》、《霍山县保障性住房资金监管实施细则（试行）》、《霍山县配租型保障性住房管理办法（试行）》、《霍山县安置型保障性住房管理办法（试行）》等配套文件，经县政府常务会议审议通过后正式印发实施。

二、制定意义

（一）缓解住房供需矛盾。 直接增加保障性住房有效供给，精准解决新市民、青年人、工薪阶层等群体的阶段性住房困难，实现“住有所居”。

（二）促进房地产业健康发展。 通过政府合理收购盘活存量商品房，有助于化解市场库存压力，稳定房企预期，防范化解风险，助力房地产市场平稳健康发展。

（三）优化住房供应结构。 创新保障房筹集方式，构建“市场+保障”的双轨制住房供应体系，满足不同群体的多元化住房需求。

（四）提升城市发展活力。 完善住房保障体系，有利于吸引和留住人才，增强城市对产业和人口的集聚力、承载力。

（五）集约高效利用资源。利用现有建成或在建项目，可缩短保障房建设周期，提高资源配置效率，减少重复建设。

三、起草过程

（一）深入学习调研阶段。 全面梳理国家及省市相关政策法规，深入分析我县房地产市场和保障房建设现状，摸清底数，找准问题。

（二）框架拟定与初稿形成阶段。 由县住建局牵头，会同发改、财政、自然资源、司法、国资等部门，组建工作专班，结合上级要求和本地实际，研究拟定政策框架和核心内容，形成初稿。

（三）意见征求与修改完善阶段。初稿书面征求各乡镇（开发区）、县直相关部门、相关企业及法律顾问意见，并通过座谈会等形式进行专题研讨。工作专班对收集到的意见建议进行梳理分析，充分吸纳合理部分，对文件进行多轮修改完善。

（四）合法性审查与风险评估阶段。提交县市场监督局进行公平竞争性审查， 提交县司法局进行合法性审查，确保符合法律法规规定。同时开展社会稳定风险评估，制定应对预案。

（五）审议决策阶段。修改完善后的文件按程序提交县政府常务会议审议，根据会议意见作最后修改后，由县政府办公室正式印发。

四、主要内容

（一）收购管理（《收购办法》）。原则： 明确“政府主导、审慎推进、以需定购、快进快出”的基本原则。主体： 县政府选定一家国有企业作为收购主体。房源要求： 收购对象为已建成或符合条件（主体封顶、剩余工程量不大）的在建未售商品房。房源以90平方米左右为主，最大不超过120平方米，禁止收购豪宅大户型。优先选择整栋整单元未售、配套交通便利、产权清晰无抵押的房源。资金来源： 多渠道筹措，包括政府专项债券、保障房项目融资贷款、财政及上级补助资金等。收购流程： 建立六步工作机制（需求征集→房源征集与筛选→制定方案→价格洽谈→组织实施→备案）。职责分工： 县住房保障工作领导组统筹；住建局牵头政策制定与实施；财政局负责资金筹措与国资监管；自然资源局负责产权核查与登记；其他部门协同配合。监管： 纪委监委、审计、财政、住建等部门实施全过程监督。

（二）定价规则（《定价细则》）。收购价格定价： 以“重置价格”（划拨土地成本+建安成本+≤5%利润）为上限，通过第三方评估和政企协商确定最终收购价。配租价格定价： 初次定价不高于同地段同品质市场租金90%，动态调整周期不超2年，涨幅原则上不超5%。配售价格定价： 以收购成本和微利为基础，结合楼栋、楼层等因素确定。回购及安置价格定价： 明确回购价评估依据及安置价构成（收购价+相关税费及利息）。

（三）资金监管（《资金监管细则》）。原则： 单独核算、专款专用、封闭运行。收购资金使用： 必须进入预售资金监管账户，优先用于清偿项目关联债务、归还违规抽调资金、投入本地未完工项目续建。运营资金使用： 主要用于贷款偿还、维修养护、物业管理、租金补贴等。管理要求： 建立分项台账、专户存储、分账核算，确保可追溯、账实相符。接受严格审计监督。

（四）运营管理（《配租型办法》、《安置型办法》）。配租型保障房： 明确面向新市民、青年人、职工、人才等对象；规范申请审核流程；实行梯度化户型分配与租金管理；建立严格的准入退出机制（包括主动退出和强制退出情形）；纳入社区管理。安置型保障房： 专门用于城中村和危旧房改造产权调换安置，实行封闭管理（禁止流入商品房市场）；明确安置对象和选房程序；执行特定安置价格定价规则。

五、工作目标

（一）有效增加供给。 快速、高效筹集一批符合标准的保障性住房（含配租型、配售型、安置型），显著增加保障性住房房源总量。

（二）精准保障民生。重点解决本县新市民、青年人、工薪阶层以及城中村、危旧房改造被征收人等群体的基本居住需求。

（三）稳定市场预期。以市场化、法治化方式消化部分存量商品房，助力房企纾困解难，促进房地产市场平稳健康发展。

（四）构建长效机制。 建立一套覆盖“收、储、管、用、退”全流程，职责清晰、定价科学、监管严密、运行规范的保障性住房筹集运营管理长效机制。

（五）实现多方共赢。 在保障民生福祉的同时，实现政府资产有效配置、房企库存合理去化、城市品质提升的多方共赢局面。

六、创新举措

（一）“以需定购”精准化。 建立由下至上的住房需求征集机制（乡镇、开发区、县直单位摸底），作为房源收购的根本依据，避免盲目收购造成资源闲置。

（二）房源选择标准化与灵活性兼顾。严格限定户型面积（90平为主，上限120平）和产权状态，但允许收购符合条件、能按期交付的在建未售项目，并优先选择整栋整单元房源方便封闭管理。

（三）重置成本定价机制。 引入“重置价格”（土地成本+建安成本+微利）作为收购定价上限，既确保价格合理，保障财政资金安全，也为市场化协商提供清晰基准。

（四）资金“闭环运行”与“穿透监管”。 对保障性住房资金实施专户管理、分账核算、封闭运行，特别是对收购资金严格限定用途（清偿债务、归还抽调资金、投入续建），实施穿透式绩效评价，确保资金安全高效。

（五）梯度化保障与动态管理。 对配租型保障房申请者实行分层分类保障（覆盖基层人员、产业骨干等），并建立科学的户型分配标准。租金实行动态调整机制和严格的准入退出机制。

（六）产权“封闭管理”。 对用于安置的保障性住房，明确规定其产权实行封闭管理，禁止变更为一手商品房流入市场，确保保障资源的长期属性。

（七）部门协同高效化。建立由县住房保障工作领导组统筹，住建牵头，财政、自然资源、纪委监委等多部门分工明确、协同联动的运行机制，确保政策执行顺畅。

七、保障措施

（一）强化组织领导。 成立县住房保障工作领导组，负责政策实施的统筹协调、整体推进和督促落实，协调解决重大问题。

（二）压实部门责任。清晰界定县住建局（牵头抓总）、财政局（资金保障与监管）、自然资源局（产权登记与土地核算）、纪委监委（监督执纪）及其他相关部门（如税务、国资平台）的具体职责，形成工作合力。

（三）健全监督机制。 建立全过程、多层次的监督体系。由县纪委监委、财政局、审计局、住建局等部门依法对收购、定价、资金使用、分配管理等关键环节进行严格监督检查。

（四）严肃追责问责。 明确规定对在政策执行过程中履职不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

（五）完善配套体系。 同步制定并实施定价、资金监管、配租型管理、安置型管理等配套细则，形成“1+N”的完整政策闭环。

（六）加强宣传引导。 做好政策的宣传解读工作，提高政策知晓度，引导公众合理预期，营造良好社会氛围。

（七）建立动态调整机制。 明确若遇国家及省市相关政策调整，则按最新政策执行，确保政策的合规性和时效性。

霍山县收购存量商品房系列政策的出台，是我县积极回应民生关切、创新住房保障模式、稳定房地产市场的重要实践。各相关单位务必高度重视，严格按照文件要求，各司其职，密切配合，确保各项政策措施落到实处、取得实效，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

2025年7月8日