《霍山县人民政府办公室关于印发霍山县收购存量商品房管理办法(试行)等文件的通知》的政策解读

为深入贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房、促进房地产市场平稳健康发展的重大决策部署，有效解决新市民、青年人等工薪收入群体住房困难问题，霍山县人民政府办公室于2025年7月8日正式印发了《霍山县收购存量商品房管理办法（试行）》及配套实施细则。该系列文件的出台，标志着我县在拓宽保障性住房供给渠道、优化住房保障体系方面迈出了创新性的一步，既立足县情破解民生痛点，又精准发力稳定市场预期，为县域住房保障工作提供了系统性制度支撑。现就该政策要点解读如下：

一、起草背景及过程

当前，我县住房领域面临双重结构性矛盾：一方面，新市民、青年人、基层工薪群体等群体收入水平与商品房价格存在差距，存在“买不起商品房”的困境，同时传统保障性住房建设周期长、供给规模有限，难以充分满足刚性住房需求；另一方面，部分区域商品房库存积压较多，房企资金回笼压力较大，市场预期不够稳定，既影响房地产行业良性循环，也制约了城市人居环境提升。在此背景下，党中央、国务院及国家相关部委密集出台政策指引，其中《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部 自然资源部 中国人民银行 金融监管总局切实做好保交房工作总体方案的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件，明确鼓励地方政府结合实际，以合理价格收购存量商品房用作保障性住房，为我县政策制定提供了根本遵循。

我县坚决响应上级号召，坚持问题导向、目标导向和结果导向，立足县域经济社会发展实际与住房供需格局，迅速启动政策起草工作。由县住建局牵头，联合财政局、自然资源局、司法局、发改委、国资平台等多个相关部门组建专项工作专班，系统学习研究国家及省市最新政策精神，赴外地考察借鉴存量商品房收购用作保障房的成熟经验与典型案例。工作专班深入乡镇（开发区）、房企项目、社区一线开展全面调研，详细摸清我县存量商品房的数量、区位、户型、建设进度等基础情况，精准掌握新市民、青年人等群体的住房需求特征，梳理分析政策实施中可能存在的风险点。在此基础上，专班多次组织部门会商、专家论证，反复打磨政策框架与核心条款，形成初稿后书面征求各乡镇（开发区）、县直相关单位、房地产企业及法律顾问的意见建议，通过座谈会、研讨会等形式广泛吸纳合理诉求，对文件进行多轮修改完善。同时，严格履行合法性审查、公平竞争性审查和社会稳定风险评估程序，制定风险应对预案，确保政策合法合规、切实可行。最终，系列文件经县政府常务会议审议通过后，由县政府办公室正式印发实施。

二、制定意义

（一）缓解住房供需矛盾。通过政府收购存量商品房补充保障性住房房源，能够快速增加有效供给，打破传统保障房建设周期长的局限，精准对接新市民、青年人、工薪阶层等群体的阶段性住房困难，切实缩小住房供给与需求之间的差距，推动“住有所居”目标落地见效，增强群众住房获得感。

（二）促进房地产业健康发展。以市场化、法治化方式合理收购存量商品房，能够有效盘活积压库存，帮助房企加快资金回笼，缓解资金链压力，稳定行业发展预期，防范化解房地产领域潜在风险，推动房地产市场从“高库存”向“供需平衡”转变，实现行业良性循环与健康发展。

（三）优化住房供应结构。创新保障性住房筹集方式，打破以往主要依靠政府新建的单一模式，构建“市场供给商品房、政府保障兜底”的双轨制住房供应体系，既满足高收入群体的改善型住房需求，又保障中低收入群体的基本居住需求，适配不同群体的多元化、多层次住房诉求。

（四）提升城市发展活力。完善的住房保障体系是吸引和留住人才的重要支撑，能够为县域产业发展提供稳定的人才保障，增强城市对人口、产业的集聚力和承载力，助力优化营商环境，为城市高质量发展注入持久动力。

（五）集约高效利用资源。充分利用现有建成或在建的存量商品房项目，无需重新规划选址、开工建设，可大幅缩短保障性住房投入使用的周期，减少土地、人力、资金等资源的重复消耗，提高资源配置效率，契合绿色低碳、集约发展的理念。

三、起草过程

（一）深入学习调研阶段。工作专班全面梳理国家、省、市关于保障性住房建设、存量商品房处置、房地产市场调控等方面的政策法规，精准把握政策导向与实施要求。同时，通过实地走访、数据统计、座谈访谈等方式，深入分析我县房地产市场运行态势、存量商品房库存结构、保障房建设及分配现状，全面摸清底数、找准住房供需矛盾、库存化解难点等核心问题，为政策起草奠定坚实的现实基础。

（二）框架拟定与初稿形成阶段。由县住建局牵头，会同发改、财政、自然资源、司法、国资等部门组建工作专班，结合上级政策要求和我县实际情况，明确政策制定的核心目标、基本原则、适用范围及主要内容，科学拟定政策框架。专班围绕收购管理、定价规则、资金监管、运营管理等关键环节，细化条款内容，反复推敲表述严谨性，形成政策初稿及配套细则草案。

（三）意见征求与修改完善阶段。初稿完成后，采取多渠道、多形式广泛征求意见。一方面，书面印发至各乡镇（开发区）、县直相关部门、重点房地产企业及法律顾问，收集正式反馈意见；另一方面，组织召开专题座谈会，邀请人大代表、政协委员、群众代表、房企负责人等参与研讨，倾听不同群体诉求。工作专班对收集到的意见建议逐一梳理分析，对合理可行的意见全部吸纳，对争议较大的条款再次组织论证，对文件内容进行多轮修改打磨，不断提升政策的针对性、可操作性和科学性。

（四）合法性审查与风险评估阶段。按照法定程序，将修改后的文件提交县市场监督局开展公平竞争性审查，确保政策不设置不合理市场壁垒、不影响市场公平竞争；提交县司法局进行合法性审查，重点核查条款是否符合法律法规及上级政策规定，确保政策制定程序合法、内容合规。同时，开展社会稳定风险评估，全面排查政策实施中可能引发的信访、舆情等风险点，制定针对性应对预案，筑牢风险防控底线。

（五）审议决策阶段。经合法性审查、风险评估合格并修改完善后的系列文件，严格按照行政决策程序提交县政府常务会议审议。会议围绕政策的可行性、实施效果及风险防控等进行全面研讨，提出修改意见。工作专班根据会议意见作最后完善，形成终稿后，由县政府办公室正式印发实施。

四、主要内容

（一）收购管理（《收购办法》）。原则上，明确“政府主导、审慎推进、以需定购、快进快出”的核心原则，政府统筹把控整体方向，兼顾风险防控与效率提升，以实际住房需求为导向科学测算收购规模，坚决杜绝盲目收购造成资源闲置，同时加快房源盘活与分配使用节奏，最大化提升资金使用效能。主体方面，由县政府统一选定1家具备国有资产运营资质、资金实力雄厚、运营规范的国有企业作为唯一专项收购主体，该主体在第三方资产评估机构独立公正评估基础上，与房企依法协商确定收购价格，全程遵循《霍山县保障性住房定价实施细则（试行）》规定，独立承担房源对接、合同签订、产权受让、房源管护等全流程工作，杜绝多主体并行收购导致的流程混乱，确保收购工作集中统一、规范有序。房源要求上，收购对象严格限定两类：一是已竣工验收合格、达到交付标准、产权清晰无争议的已建成未售商品房；二是纳入保交房攻坚战范畴、主体结构已封顶、剩余工程量占总工程量比例不大、建设手续齐全的在建未售商品房，收购此类房源必须在协议中明确具体竣工交付日期，确保按期交付。户型严格遵循刚需导向，以90平方米左右中小户型为主，单套建筑面积最大不超过120平方米，明确禁止收购别墅、大平层等豪宅类房源及商业、办公等非住宅房源。房源筛选实行“双优先”：优先选择整栋、整单元未售房源，便于后续封闭管理、配套升级及安全管控；优先选择位于城市主干道周边、交通便捷、教育医疗商业等公共服务配套完善、产权清晰无抵押、无查封、无权属纠纷的房源，同时要求房屋质量符合国家住宅设计规范，无重大质量安全隐患。资金来源采取多渠道多元化筹措模式，具体包括政府专项债券、保障性住房项目融资贷款、财政及上级补助资金、其他合法渠道筹集资金，所有资金统一纳入县级保障房资金专户管理，形成稳定可续的资金保障体系。收购流程严格执行“需求征集→房源征集与筛选→制定方案→价格洽谈→组织实施→备案归档”六步闭环工作机制：需求征集由县住建局牵头，联合乡镇（开发区）、县直单位摸排汇总保障需求，作为收购核心依据；房源征集通过政府官网发布公告，房企自愿申报并提交申请书、营业执照、项目证照、楼盘表、产权无纠纷证明及承诺书等材料，列入备选房源的商品房，房企一律不得对外销售，确需退出的需提前1个月书面申请，经县住建局同意后方可销售；筛选阶段由县住建局联合自然资源局，对备选项目工程进度、户型标准、产权归属及资产负债情况综合审查，符合要求的公示无异议后纳入收购房源储备库；制定方案由县住建局委托第三方评估机构开展评估，结合需求与房源清单拟定方案；价格洽谈以重置价为上限，由县住建局会同相关部门组织收购主体与房企平等协商；组织实施阶段，协商结果报县住房保障工作领导组研究确定后签订收购协议，履行法定手续后报领导组备案，交接查验、付款方式、违约责任等均在协议中明确约定。职责分工明确界定：县住房保障工作领导组统筹推进工作，负责重大事项决策、协调和监督；县住建局作为行政主管部门，牵头制定政策体系及实施细则，编制专项规划及年度计划，统筹需求监测，委托第三方评估建安成本，配合财政部门开展专项债券工作，督导档案管理及政策宣传；县财政局（县政府国资委）履行国有资产出资人监管职责，建立资产台账，牵头专项债券申报发行，整合多元资金，落实税费减免政策，建立资金闭环监管及穿透式绩效评价机制；县自然资源局建立不动产登记信息核查联动机制，办理产权登记及变更手续，核算划拨土地成本并纳入总成本控制；县发改委、教育局、公安局等相关部门按职能协同配合，形成闭环工作合力。监管方面，由县纪委监委、审计局、财政局、住建局组建联合监督小组，实行“事前核查、事中监督、事后审计”全流程监管，重点核查房源质量、价格合理性、资金使用合规性、产权过户规范性，建立问题台账及整改销号机制，全程公开流程及信息，接受社会监督，确保公开公平公正。

（二）定价规则（《定价细则》）。组织保障上，成立由县长任组长，常务副县长、分管副县长任副组长，县纪委监委、发改委、财政局、住建局等部门主要负责同志为成员的保障性住房定价工作领导组，统筹全县收购价格核定工作，领导组办公室设在县住建局，由县住建局主要负责人兼任主任，负责日常工作推进。定价工作兼顾民生保障与市场规律，以“保本微利”为核心目标，平衡社会效益与经济效益，实现可持续运作，具体涵盖收购、配租、配售、回购、安置五类价格定价。一是收购价格定价，实行“重置价格上限+协商+集体决策”机制，重置价格按建保〔2024〕44号文件规定，由划拨土地成本、建安成本和不超过5%的利润构成，其中划拨土地成本和建安成本由县住建局委托专业估价机构评估确定，重置价格作为收购定价的绝对上限；最终收购价格以重置价为约束，由领导组办公室组织收购主体与房企平等协商，协商结果报定价工作领导组集体研究确定。二是配租价格定价，包括初次定价和动态调整定价，均需报领导组研究确定。初次定价原则上不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，由运营主体委托专业估价机构评估市场租金后，县住建局会同发改委、财政局参照评估结果合理拟定，报县政府批准后公布执行；动态调整周期一般不超过2年，年度涨跌幅度原则上不高于5%，由运营主体结合市场形势研判提出调整计划，调整后及时对外公布。三是配售价格定价，分为配售基准价格和销售价格，基准价格以收购成本和综合利润为基础，严格参照《六安市配售型保障性住房管理暂行办法》执行；销售价格由运营主体结合楼栋、楼层、朝向、户型等因素拟定单套价格，报定价工作领导组研究确定。四是回购价格定价，针对配售型保障性住房回购情形，由运营主体委托第三方评估机构，以房屋最初销售价格为基数，综合考量房屋使用年限、市场价格波动等因素评估后，报定价工作领导组研究确定。五是安置价格定价，针对用作城中村及危旧房改造安置房的房源，定价公式明确为“最终收购价格+交易、持有期间产生的相关税费及利息”，严格按此标准核算，保障被安置对象权益。监督方面，县纪委监委、财政局、审计局、住建局对定价全过程加强监督，确保流程公开透明、结果公平公正，对履职过程中存在违规行为的，依法依规追究责任，涉嫌犯罪的移交司法机关。

（三）资金监管（《资金监管细则》）。基本原则确立为“单独核算、专款专用、封闭运行、全程留痕”，适用于本县保障性住房收购、配租、配售、安置、回购、运营管理等全环节资金，严格遵循国有资金管理规定，确保资金安全高效使用。收购资金管理严格规范，必须全额存入商品房预售资金监管账户，严格按照《六安市商品房预售资金监管实施细则》监管使用，拨付需依据收购协议约定的标准及程序执行，实行“分阶段拨付”模式，优先用于三类法定用途：一是清偿本项目关联债务；二是归还在本县域内其他未建成项目中违规抽调的预售资金；三是专项投入本企业在本县域内未完工项目的续建工程，不得用于房企项目扩张、股东分红等非保交楼用途，支付前需房企提供资金用途证明、发票等材料，经住建、财政部门审核通过后方可拨付。运营管理资金主要用于保障性住房融资贷款偿还、维修养护、物业管理、租金补贴、回购相关支出等，其中维修养护资金按租金收入的15%计提，专项用于房屋主体结构、公共部位、共用设施设备维修，不足部分由财政专项资金补足；物业管理服务费按低于同地段普通小区10%-20%标准收取，差额部分由运营资金补贴。资金管理实行“分类台账+专户存储+分账核算”模式，依据收入来源及支出用途分类编制全流程分项台账，专户存储账户的开设和管理符合财务管理制度规定，运营管理单位定期对账户进行核对清理，严格控制资金流动，确保“账实相符、账账相符、账证相符”，实现各项目资金流向全程可溯、收支数据实时精准匹配。监督方面，县纪委监委、财政局、审计局、住建局依据职责分工，对资金筹集、拨付、使用、管理等环节开展常态化监督检查，运营管理单位需自觉接受监督，如实提供相关资料。对截留、挤占、挪用资金等违法违规行为，依法依规纠正或查处；相关部门及工作人员存在玩忽职守、滥用职权等行为的，追究相应责任，涉嫌犯罪的移交司法机关，筑牢资金安全防线。

（四）运营管理（《配租型办法》、《安置型办法》）。一是配租型保障性住房管理，明确此类住房面向新市民、青年人、引进人才、企事业单位职工等群体出租，不包含公共租赁住房，由县住建局统筹主管，委托县住房发展服务中心承办具体事务，县政府选定的国有企业作为专业化实施主体，承担房源筹集、运营维护及日常管理服务，各部门通过联动机制实现资源共享与业务协同。保障对象聚焦住房困难且收入较低的工薪群体，涵盖新市民、青年人、企事业单位职工（含公职人员、教师、医生、民警等）、本县重点引进人才，通过分层分类保障，覆盖基层服务人员、产业技术骨干等群体，构建梯度化保障格局。申请程序规范有序，申请人需提交居民身份证复印件、《保障性租赁住房入住申请表》，按“申请→审核→配租”流程办理：申请人向运营单位提交书面申请及材料；运营单位自受理之日起15个工作日内完成资格核查，审核结果公示期不少于7个工作日；公示无异议的，双方签订租赁合同，合同生效后10个工作日内完成房源交付及入住手续。户型分配实行“人房匹配”原则：三人及以下家庭（含单身人士）原则上配租二居室及以下户型；二孩家庭可申请三居室户型；三孩及以上家庭优先配租三居室；供需矛盾突出区域，经住房保障部门批准，可将闲置多居室户型按功能分区拆改为单间，实行分套管理。租金按年收取，不得预收一年以上租金，租赁价格执行《定价细则》规定，租赁保证金按合同约定执行；租赁合同期限原则上1-3年，到期后可申请续租，承租人退出时不得拆除房屋附属装饰装修部分。实行动态退出管理，分为主动退出和强制退出：主动退出包括合同期满未续租、购置其他政策性住房（需提前30日书面告知）、因户籍迁移、重大疾病等特殊原因申请退出（经审核备案）；强制退出包括无正当理由逾期30日未签合同或累计欠租满3个月催缴无效、虚报信息骗取资格、擅自转租转借或空置超6个月、违规改建房屋、造成严重安全隐患或丧失居住权等情形，强制退出者3年内不得申请配租型保障性住房。所有配租型住房纳入街道社区管理，发挥党建引领作用，运营单位实行一户一档动态管理，完善档案信息台账。二是安置型保障性住房管理，遵循“政府主导、以需定购、市场运作、封闭管理”原则，由县住建局统筹实施，相关部门协同推进，房源筹集标准、资金来源及收购流程严格执行《收购办法》规定。此类住房专门用于城中村、危旧房改造征收安置，产权实行封闭管理，严禁以任何形式变更为一手商品住房流入市场。安置对象限定为列入改造征收范围且选择产权调换安置方式的被征收人，安置程序分三步：通过征收现场及政府网站公示安置房信息；按房屋征收协议签订顺序公开选房；双方签订产权调换协议。安置价格严格执行《定价细则》规定，按“最终收购价格+交易、持有期间相关税费及利息”核算。监督方面，相关部门加强全过程监督，查处违规违纪问题，对履职不当者依法追责，涉嫌犯罪的移交司法机关。

五、工作目标

（一）有效增加供给。通过收购存量商品房的方式，快速、高效筹集一批符合标准、品质合格的保障性住房，涵盖配租型、配售型、安置型等多种类型，显著提升我县保障性住房房源总量，填补保障房供给缺口，满足不同群体保障需求。

（二）精准保障民生。聚焦本县新市民、青年人、工薪阶层等刚需群体，以及城中村、危旧房改造被征收人等特定群体，精准对接基本居住需求，通过差异化配租、配售及安置政策，切实解决其住房困难，筑牢民生保障底线。

（三）稳定市场预期。以市场化、法治化手段消化部分存量商品房库存，帮助房企缓解资金压力、纾困解难，引导房地产市场回归理性，稳定市场供需关系与价格预期，促进房地产市场平稳健康发展。

（四）构建长效机制。以系列文件实施为契机，建立一套覆盖保障性住房“收、储、管、用、退”全流程的管理制度，明确各部门职责边界，完善科学定价、严密监管、规范运营的工作体系，实现保障性住房管理常态化、规范化、制度化。

（五）实现多方共赢。在切实保障群众住房权益、增进民生福祉的基础上，实现政府国有资产优化配置、房企库存合理去化、城市人居环境提升、产业发展活力增强的多方共赢局面，推动县域经济社会高质量发展。

六、创新举措

（一）“以需定购”精准化。建立由下至上的分层住房需求征集机制，由乡镇（开发区）、县直各单位牵头，全面摸排辖区内、本单位新市民、青年人等群体的住房需求数量、户型偏好、区位需求等信息，汇总后作为房源收购的根本依据，精准匹配供需，从源头避免盲目收购导致房源闲置、资金浪费，提升保障效率。

（二）房源选择标准化与灵活性兼顾。既严格限定户型面积、产权状态等核心标准，确保房源符合保障需求、质量可控；又兼顾实际情况，允许收购主体结构封顶、剩余工程量不大且能按期交付的在建未售项目，拓宽房源来源渠道，同时优先选择整栋、整单元房源，为后续封闭管理、配套服务提供便利，实现规范管理与资源拓展的有机统一。

（三）重置成本定价机制。创新引入“重置价格”作为收购定价上限，清晰界定价格构成，既避免房企漫天要价，有效控制财政资金支出、保障资金安全，又为政企双方市场化协商提供明确基准，减少价格争议，提高收购洽谈效率，兼顾公平与效率。

（四）资金“闭环运行”与“穿透监管”。对保障性住房资金实行全流程闭环管理，专户存储、分账核算，严格限定资金用途，特别是收购资金优先用于化解项目债务、推动保交楼，确保资金用在刀刃上；同时实施穿透式绩效评价与监管，不仅监管资金表面流向，更深入核查资金最终使用效果，实现资金从筹措、拨付到使用、结余的全链条可追溯、可监管，确保资金安全高效运行。

（五）梯度化保障与动态管理。对配租型保障性住房申请者实行分层分类保障，覆盖基层一线人员、产业骨干、各类人才等不同群体，结合收入水平、家庭情况实行差异化租金与户型分配；租金实行动态调整，准入退出机制常态化运行，定期开展资格复核，及时清退不符合条件的对象，确保保障资源精准对接需求，实现动态平衡。

（六）产权“封闭管理”。针对安置型保障性住房，明确产权封闭管理要求，禁止其变更性质流入商品房市场，从制度上守住保障房属性底线，防止保障资源流失，确保房源长期用于住房保障工作，惠及更多刚需群体。

（七）部门协同高效化。建立县住房保障工作领导组统筹协调、县住建局牵头抓总、多部门协同联动的工作机制，清晰界定各部门职责，明确工作流程与衔接节点，避免推诿扯皮，形成工作合力，确保政策从制定到实施各环节顺畅推进、落地见效。

七、保障措施

（一）强化组织领导。专门成立县住房保障工作领导组，由县级领导牵头，各相关部门负责人为成员，统筹协调政策实施中的重大问题，整体推进各项工作，督促检查政策落实情况，为政策顺利实施提供坚强的组织保障。

（二）压实部门责任。清晰界定各相关部门具体职责，县住建局承担牵头抓总职责，负责政策实施、日常管理及进度推进；县财政局保障资金供给，加强资金监管与国资管控；县自然资源局做好产权核查、登记等工作；县纪委监委负责监督执纪，其他部门各司其职、密切配合，形成“一级抓一级、层层抓落实”的工作格局。

（三）健全监督机制。构建全过程、多层次、立体化监督体系，由县纪委监委、财政局、审计局、住建局等部门分工协作，对房源收购、价格定价、资金使用、分配管理、运营维护等关键环节开展常态化监督检查，及时发现并纠正政策执行中的偏差与问题，确保政策执行不打折扣。

（四）严肃追责问责。明确追责问责机制，对在政策执行过程中存在履职不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的工作人员，依法依规给予党纪政务处分；涉嫌贪污贿赂、失职渎职等职务犯罪的，坚决移送司法机关追究刑事责任，以严肃问责倒逼责任落实。

（五）完善配套体系。同步制定并实施定价、资金监管、配租型管理、安置型管理等配套细则，形成“1部核心办法+N部配套细则”的完整政策闭环，覆盖收购、定价、资金、运营全流程，确保各项工作有章可循、规范有序，避免政策碎片化。

（六）加强宣传引导。通过政府官网、微信公众号、新闻媒体、社区宣传等多种渠道，全面解读系列政策的出台背景、主要内容、实施意义及申请流程等，提高政策知晓度；及时回应社会关切，引导群众合理预期，消除误解疑虑，营造支持政策实施、关注住房保障的良好社会氛围。

（七）建立动态调整机制。明确政策动态优化调整原则，若国家、省、市出台相关新政策、新要求，我县将及时对接，结合县域实际对本政策及配套细则进行修订完善，确保政策始终与上级要求保持一致，契合市场变化与保障需求，保持政策的合规性、时效性和针对性。

霍山县收购存量商品房系列政策的出台，是我县积极回应民生关切、创新住房保障模式、稳定房地产市场的重要实践，更是践行以人民为中心发展思想的具体举措。各相关单位务必高度重视，严格按照文件要求，各司其职、密切配合，细化工作举措、强化风险防控，确保各项政策措施落到实处、取得实效，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感，为我县高质量发展奠定坚实基础。

2025年7月8日