（政府办文件）关于印发霍山县城区老旧小区改造建后管养工作方案的通知（有效）

霍政办〔2021〕29号

衡山镇人民政府，经济开发区管委会，县政府有关部门、直属机构：

《霍山县城区老旧小区改造建后管养工作方案》业经县政府第78次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

霍山县人民政府办公室

2021年7月24日       

霍山县城区老旧小区改造建后管养

工 作 方 案

城区老旧小区改造是推进城市更新行动的重要举措，是造福群众的民生工程。为切实加强老旧小区改造建后管养工作，根据《安徽省物业条例》《六安市物业管理条例》和《六安市2021年城镇老旧小区改造实施方案》等，结合我县实际，特制定本工作方案。

一、实行改造工程联合验收

老旧小区改造工程竣工后，施工单位要及时报请实施主体开展联合竣工验收。县住建局会同衡山镇（社区）、城管局、市场监管局、业主委员会（居民代表）、物业企业、参建单位等开展联合竣工验收。验收组要对照施工图设计逐项审核查验，对验收合格的予以签字确认；对未按图纸设计实施或者按图纸实施但未实施到位的，不予通过验收，并责令施工企业限期整改直至验收合格。

二、及时进行建后管养交接

联合验收合格后，县住建局一周内将改造后的老旧小区建后管养工作移交给衡山镇（社区），并将相关工程资料、档案资料整理归档，一并移交。衡山镇要充分发挥主体作用，落实主体责任，全面接管联合验收合格小区建后管养工作，完善社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调工作机制。

三、明确建后管养工作职责

（一）衡山镇：要落实属地管理的主体责任，按照“因区施策、加强管护、确保效果”的原则，牵头组织开展老旧小区改造建后管养工作：

1.负责业主委员会的筹备工作，指导选举业主委员会。

2.指导和监督业主委员会开展工作。

3.调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。

4.暂无业主委员会的小区，按照属地管理的原则，由社区牵头征求业主意见，通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。

5.建立联席会议制度。牵头组织社区和县直职能部门原则上每季度开展一次联合督查。

（二）县城管局：根据《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等法规的规定，依法行使物业管理行政主管部门的工作职责，指导衡山镇开展老旧小区物业管理工作，开展老旧小区物业企业服务质量检查。履行城市管理部门工作职责，受理并查处老旧小区城市管理违法违规案件，协助相关部门开展综合执法进小区工作。

（三）其他县直部门：县发改、住建、公安、科技经信、司法行政、生态环境、市场监管、消防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好改造后小区管护相关监督管理工作，依法处理违法违规行为:

1.发改部门负责制定前期物业服务收费标准，负责物业小区电力设施保护和电能保护工作。

2.住建部门负责依法处理老旧小区改造质量问题投诉。

3.公安机关负责治安管理工作，依法查处严重扰乱业主大会会议和物业交接等影响公共安全、公共秩序的违法行为，指导监控安防、停车泊位以及其他标志、标线、标牌的设置，依法处理事故纠纷等。

4.科技经信部门负责物业小区通讯等设施规划管理和监督管理。

5.生态环境行政主管部门负责周边环境污染行为的监督管理。

6.市场监管行政主管部门负责物业管理区域内无照经营、电梯以及其他特种设备安全运行等监督管理；负责物业服务收费项目标准的监督管理工作。

7.消防救援机构负责对消防设施完好有效情况及堵塞占用消防通道、安全出口等行为的监督管理。

8.司法行政部门负责指导推进相应的行业性、专业性调解组织建设。

9.财政部门负责必要的物业管理经费保障。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按照相关规定和合同约定，做好改造后老旧小区区域内的专项服务。

四、落实建后管养工作模式

1.开发小区及物业管理正常的小区改造后，按照原物业管理模式进行物业管理。所在社区指导业主委员会选聘物业企业，签订物业管理合同后，及时到县物业管理服务中心备案；县物业管理服务中心对物业公司管理工作按照《霍山县物业管理暂行办法》（霍政秘〔2019〕65号）、《霍山县住宅小区物业考核办法（试行）》（霍城管〔2020〕53号）、《霍山县住宅小区业主委员会考核办法（试行）》（霍城管〔2020〕54号）等相关规定进行管理。

2.实施封闭管理，但暂无物业服务企业进驻的小区改造后，对已经成立业主委员会的，由业主委员会负责组织业主做好物业管理工作；确实难以成立业主委员会的，由所在社区牵头征求业主意见，通过托管、社会组织代管、居民自管等方式进行管理。

3.对较小的、不成片的或者开放式（无法封闭管理）的老旧小区改造后，积极推进片区管理。由社区牵头，集中打包聘请物业服务企业进行管理。前三年物业管理费用按照建筑面积由县财政给予补助，不足部分由居民承担，第四年开始物业费由居民自行承担。

五、强化建后管养保障措施

1.经费保障。属地社区应指导、筹备召开业主大会，选举业主委员会，广泛宣传物业服务知识，坚持居民共治共享，引导业主提高有偿服务意识，督促业主按照物业服务费交纳标准及时足额缴纳物业管理费。无物业服务公司接管的封闭管理小区，由业主委员会或社区在征求业主意愿后进行自主管理，自主管理费用由业主委员会负责向业主按实际收取。对较小的、不成片的或者开放式（无法封闭管理）的老旧小区物业费，前三年物业管理费用按照建筑面积由县财政按照每月每平方0.4元、0.3元、0.2元分别给予补助，不足部分由居民承担。对需要财政补助的部分由衡山镇负责申报拨付。

2.服务保障。物业主管部门应积极引导守信物业企业通过相关合法程序参与老旧小区改造后管养工作。县物业管理服务中心依据《霍山县住宅小区物业考核办法（试行）》（霍城管〔2020〕53号）定期考核物业公司管理工作；居民自管的小区在社区指导下开展物业管理工作，县物业管理服务中心依据《霍山县住宅小区业主委员会考核办法（试行）》（霍城管〔2020〕54号）定期考核业主委员会工作，考评经费根据《霍山县物业管理暂行办法》规定，由县财政据实保障。

3.执法保障。提高改造后老旧小区的综合执法效能，完善执法支持保障机制，厘清县直相关部门职责，着力推动“综合执法进社区，城管执法进小区”的行政执法机制，不断优化综合执法流程，加大执法频率，提高执法效能；依法查处群众最关心的违章搭建、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质以及占用共用部位、毁绿占绿等突出问题，推进建立社区网格化管理执法工作机制。