县城管局负责人解读《霍山县物业管理暂行办法》

一、决策背景和依据：

物业管理涉及千家万户，关系到广大市民的安居乐业。为了规范我县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高服务质量和水平，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本县实际，制定本办法。

二、制定意义和总体考虑：

随着城市的发展，我县广大市民对物业管理和管理质量的需求越来越多越来越高，物业管理活动中的矛盾也日益凸显。在物业管理实际工作中，县政府高度重视，出台了一系列物业管理方面的政策措施，取得了一些实践经验。为了回应人民群众的立法需求，适应“文明城市”创建工作的需要，总结固化我县物业管理活动中的好经验、好做法。“办法”的出台实施，对改善人民群众的生活和工作环境 ，促进物业管理健康发展具有重要意义，它标志着我县物业管理进入法制化、规范化发展的新时期，是有效化解物业服务矛盾纠纷，主动服务民生工作的需要，也是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。

三、研判和起草过程：

县城管局在征求相关部门、乡镇有关物业管理意见的基础上,牵头起草了《霍山县物业管理暂行办法》。按照程序规定，将《办法》草案送审稿送至县司法局开展了合法性审查。并会同相关部门开展专家论证，对《办法》进一步研究论证，修订完善。并以政府文件形式正式印发施行。

四、工作目标：

明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“党委领导、政府负责、部门主抓、属地管理、社会协同、公众参与、社区落实”的物业管理新体制，进一步提高全县物业管理水平。

五、主要任务：       

县城市管理行政执法局（以下简称县城管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

（一）负责指导乡镇（经济开发区）依法开展物业管理相关工作；

（二）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（三）负责开展物业服务质量检查，建立相关物业管理档案；

（四）负责物业专项维修资金的归集、管理工作;

（五）负责采集记录和公开物业服务企业信用信息；

（六）法律、法规规定的其他职责。

各乡镇（经济开发区）及所属社区居委会（或村委会）对物业管理工作实行属地管理，履行以下职责：

（一）指导和协助负责业主大会的成立、业主委员会的选举；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

（三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

（四）协调和监督物业服务企业的交接;

（五）协调和监督老旧小区物业管理；

（六）对无物业服务住宅小区的管理。

县发改、住建、公安、财政、科技经信、司法行政、民政、生态环境、自然资源和规划、城市管理、市场监管、应急管理、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作，依法处理物业管理区内的违法违规行为:

（一）发展改革部门负责制定前期物业服务收费标准和适时调整物业服务企业收费标准；

（二）住房和城乡建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全的行为，依法处理房屋质量问题投诉；

（三）公安机关负责物业管理区域内的治安管理工作，依法查处严重扰乱业主大会会议和物业交接等影响公共安全、公共秩序的违法行为，指导物业管理区域内监控安防、停车泊位以及其他标志、标线、标牌的设置，参与车辆事故纠纷处理并协助房地产行政主管部门做好房屋租赁监督管理工作；

（四）财政部门负责住宅专项维修资金的管理，统筹保障物业管理工作相关经费，对公租房物业管理补助的经费实施监督工作；

（五）科技经信负责物业小区电力、通讯等设施规划管理和监督工作；

（六）司法行政部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作，推进相应的行业性、专业性调解组织建设；

（七）民政部门负责监督和指导居（村）民委员会参与物业管理工作；

（八）自然资源和规划行政主管部门负责物业服务用房、电动车集中停放和充电场所的规划审查、核实；

（九）城市管理行政主管部门负责物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物，违规停放车辆、堆放物品，占用和损坏绿化，擅自改变房屋外观、在非承重外墙上开门、开窗等妨害城市管理行为的监督处理；

（十）生态环境行政主管部门负责物业管理区域及其周边环境污染行为的监督管理；

（十一）市场监管行政主管部门负责物业管理区域内无照经营、电梯以及其他特种设备安全运行、物业服务收费等监督管理,对在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目不予审批；

（十二）应急管理行政主管部门负责对涉及物业管理的生产安全事故开展调查；

（十三）消防救援机构负责损坏消防设备、堵塞、占用消防通道、违规为电动车充电等消防安全监督管理；

（十四）人防行政主管部门负责人防工程设施监督管理；

其他相关部门应当在物业管理及监督活动中履行各自职责。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。                                                          

六、创新举措：     

物业管理坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，逐步建立社会化、市场化、专业化的物业管理服务市场。建立“党委领导、政府负责、部门主抓、属地管理、社会协同、公众参与、社区落实”的物业管理新体制。

七、保障措施：   

实行物业管理联席会议制度。城区物业管理联席会议由城管局会同衡山镇（经开区），召集住建、公安、市监、生态环境、司法、社区、物业服务企业、专业经营单位、业主委员会和业主代表等单位参加，协调解决物业管理中遇到的较大难题。 建立业主委员会监督考核机制。监督考核办法由物业管理行政主管部门另行制定，年度考核所需资金由财政保障。

八、下一步工作计划：

推进和完善物业小区综合查验制度和流程。健全物业小区综合查验制度，进一步规范物业项目交接程序，严格物业承接查验制度和项目执行，保障物业小区公建配套设施建设、管理延续性。严把验收关，真正发挥事前物业公司作用。加强和社区联系，明确社区、物业和城管的职责，全面提升物业管理化水平。

九、本办法自2019年12月6日试行。