【负责人解读】霍山县城管局负责人解读《霍山县物业管理办法》

解读人：饶猛    职务:霍山县城管局党组书记、局长

一、决策背景和依据：

随着社会的不断发展进步，物业管理也进入了新时代，如：法律环境发生了变化，《中华人民共和国民法典》、《安徽省物业管理条例》先后颁布实施或修订实施；物业管理内涵发生了变化，《民法典》赋予了业主管理建筑物的多种选择权，包括自行管理、委托物业服务企业及其他管理人管理等多种方式；政府职能发生了变化，近几年国家推进服务型政府建设，加大“放管服”力度的背景下，业主自我管理意识显著增强，加之部门间权责清单的调整，为了规范我县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高服务质量和水平，我局依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《六安市物业管理条例》等法律法规，结合本县实际，制定本办法。

二、制定意义和总体考虑：

《霍山县物业管理办法》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。物业管理具有市场性和社会性双重属性，一方面，物业管理是基于《民法典》建筑物区分所有权产生，业主通过业主大会与物业服务企业形成平等主体之间的民事关系，按照市场规则、遵循市场规律解决问题。另一方面，物业管理关乎广大业主合法权益，是基层社会治理的最小单元，离不开政府的指导和监督。因此《管理办法》主要思路是：从实际出发，坚持问题导向，坚持人民利益导向，坚持市场经济导向，坚持政府监管导向。顺应物业管理发展新时代要求，把握物业管理发展新规律，既要发挥市场在资源配置的决定性作用，也要加强基层党组织和政府对物业管理活动的指导和监督，进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及建设单位之间的关系，切实维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境。

三、研判和起草过程：

该《办法》由县城管局牵头于2021年底向社会公开征集意见，在取得相关征集意见的基础上,对《霍山县物业管理办法》进行了修订。并按照程序规定进行了合法性审查及专家论证，对《办法》进一步研究论证，修订完善。《霍山县物业管理办法》（霍政秘〔2022〕22号）经县政府常务会议审议通过，于2022年3月25日起施行。《霍山县物业管理暂行办法》（霍政秘〔2019〕65号）同时废止。

四、工作目标：

制定《办法》主要是明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，预防和化解物业服务纠纷，解决住宅小区物业管理突出问题的迫切需要。同时，强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“党委领导、政府负责、部门主抓、属地管理、社会协同、公众参与、社区落实”的物业管理新体制，进一步提高全县物业管理水平。

五、主要内容：       

《办法》共二十九条，重点强调的政策措施包括：

（一）明确了政府主体责任和有关部门监督管理职责。成立以县政府领导为组长，其他部门主要负责人为成员的物业管理工作领导组，实行物业管理联席会议制度，对物业管理行政主管部门的职责作了进一步的划分，具体界定了住建、公安和城管等14个部门的相关职责。

（二）强化了乡镇和居(村)民委员会的指导监督责任。乡镇人民政府对物业管理工作实行属地管理，居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合，指导和督促业主委员会和物业服务企业履行职责，构建基层党组织、居（村）委、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制。

（三）加强对业委会委员的监管。依法指导业主大会筹备组制定管理规约、业主大会议事规则，建立业主委员会监督考核机制。

（四）规范物业服务企业经营管理行为。县物业管理行政主管部门建立物业服务企业诚信档案制度，制定物业服务企业考核办法，具体考核办法由县物业管理行政主管部门另行制定，年度考核所需资金由县政府统筹保障。

六、创新举措：     

《办法》概括起来有三个突出特点，即明确部门职责、强化考核机制和加强资金保障。

一是明确部门职责。明确了政府相关行政管理部门的职责，做好物业管理区域内的专项服务。乡镇物业管理工作实行属地管理，居民委员会、村民委员会做好指导和督促业主委员会和物业服务企业履行职责，构建基层党组织、社区（村）委、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制。

二是强化考核机制。建立业主委员会监督考核机制，监督考核办法由乡镇人民政府另行制定；建立保障房的物业管理费用考核制度；制定物业服务企业考核办法。

三是加强资金保障。加大对拆迁安置小区、老旧小区和保障房小区的综合整治力度，在老旧小区没有改造到位或改造到位后仍不具备物业管理条件的，基本物业服务由政府购买第三方进行管理，费用由县财政保障。

七、保障措施：   

《办法》规定坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局，建立健全县、乡（镇）、居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构，实行物业管理联席会议制度。通过明确各方主体责任，有效杜绝相互推诿、相互扯皮的现象。

 八、下一步工作举措：

（一）开展《办法》条款内容的解读释义工作。积极运用新媒介公开内容，并开展相关法律条规的学习培训，保障实施中的正确理解和运用。

（二）正视物业管理中的问题，不断总结问题，分析问题，化解问题，牢固树立服务至上的理念，严格规范物业管理行为。

（三）县城管局将与相关职能部门一起，以“创城”为契机，全面抓好示范小区创建工作，促进物业企业良性发展。