（政府文件）关于印发霍山县物业管理办法的通知（有效）

霍政秘〔2022〕22号

各乡镇人民政府，经济开发区管委，县政府各部门、各直属机构：

《霍山县物业管理办法》业经县政府常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

霍山县人民政府办公室    

                 2022年3月25日          

霍山县物业管理办法

第一条  为了规范我县物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本县行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参照本办法执行。

第三条  物业管理坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，逐步建立社会化、市场化、专业化的物业管理服务市场。建立“党委领导、政府负责、部门主抓、属地管理、社会协同、公众参与、社区落实”的物业管理新体制。

第四条  新建住宅区和配套设施比较齐全的住宅小区，应当实行物业管理。

对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区，未达到物业管理要求的，由县住建部门申报，分年度列入老旧小区改造计划，分步实施，逐步达到实施物业管理条件，实施物业管理。

商贸、办公、医院、学校、工业园、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件选择物业管理。

第五条  现代物业服务业是现代服务业的重要组成部分，县、乡镇、社区（村）及各部门、各单位要切实加强组织领导，积极培育和规范物业服务市场，加大政策扶持力度，着力提升行业发展水平和服务能力。

物业服务企业应加强自身建设，在小区醒目位置公示服务内容、公开物业收支情况，接受业主监督。全县党政机关、企（事）业单位干部职工应主动参与小区建设与管理工作，主动缴纳物业服务费用。

第六条  县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：

（一）负责指导乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；

（二）指导、监督和管理物业管理招投标活动；

（三）负责开展物业服务质量检查，建立相关物业管理档案；

（四）负责监督、管理建筑物及附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金）工作;

（五）负责采集记录和公开物业服务企业信用信息；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第七条  县发展改革、住房和城乡建设、公安、财政、科技经信、司法行政、民政、生态环境、自然资源和规划、城市管理、市场监管、应急管理、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作，依法处理物业管理区内的违法违规行为:

（一）发展改革部门负责制定普通住宅小区前期物业公共服务收费标准；负责物业小区电力设施规划管理和监督工作；

（二）住房和城乡建设行政主管部门负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全的行为，依法处理房屋质量问题投诉；

（三）公安机关负责物业管理区域内的治安管理工作，依法查处严重扰乱业主大会会议和物业交接等影响公共安全、公共秩序的违法行为，指导物业管理区域内监控安防、停车位以及其他交通标志、标线、标牌的设置，参与车辆事故纠纷处理并协助房地产行政主管部门做好房屋租赁监督管理工作；

（四）财政部门负责专项维修资金的监管，统筹保障物业管理工作相关经费，对公租房物业管理补助的经费实施监督工作；

（五）科技经信部门负责物业小区通讯等设施规划管理和监督工作；

（六）司法行政部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作，推进相应的行业性、专业性调解组织建设；

（七）民政部门负责指导居（村）民委员会参与物业管理工作，指导物业行业协会规范经营；

（八）自然资源和规划行政主管部门负责物业服务用房、社区用房等公共用房和电动车集中停放及充电场所的规划审查；

（九）城市管理行政主管部门负责物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏公共绿化，擅自改变房屋外观等妨害城市管理行为的监督处理；

（十）生态环境行政主管部门负责物业管理区域及其周边环境污染行为的监督管理；

（十一）市场监管行政主管部门负责物业管理区域内无证照经营、电梯以及其他特种设备安全运行、物业服务收费等监督管理，对在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目不予审批；

（十二）应急管理行政主管部门负责对涉及物业管理的生产安全事故开展调查；

（十三）消防救援机构负责物业管理区域内消防安全监督管理；

（十四）人防行政主管部门负责人防工程设施监督管理；

其他相关部门应当在物业管理及监督活动中履行各自职责。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第八条  乡镇人民政府对物业管理工作实行属地管理，履行以下职责：

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；

（二）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；

（三）协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

（四）协调和监督物业服务企业的交接;

（五）协调和监督老旧小区物业管理；

（六）对无物业服务住宅小区的管理。

居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合，指导和督促业主委员会和物业服务企业履行职责，构建基层党组织、居（村）委、业主委员会、物业服务企业联动协作、共商事务的“四位一体”物业管理协调运行机制。

第九条  成立物业管理工作领导组，县委常委、常务副县长任组长，分管副县长任副组长，县直相关部门负责人为成员，负责全县物业管理工作的部署、协调及重大事件的处理。

实行物业管理联席会议制度。城区物业管理联席会议由衡山镇人民政府召集县级物业管理行政主管部门、公安派出所、城市管理机构、司法所、居（村）委、物业服务企业、专业经营单位、业主委员会和业主代表等单位参加，协调解决物业管理中遇到的较大难题。

第十条  新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照《安徽省物业管理条例》第十一条的规定划定或确定物业管理区域，向县物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

商贸、办公、医院、学校、工业园、仓储等非住宅物业业具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划定一个物业管理区域，物业管理实行招投标（协议）制度，中标企业需到县物业管理行政主管部门备案。

第十一条  住宅物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向物业管理行政主管部门和乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料。

符合大会召开条件的，乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

第十二条  同一个物业管理区域内的业主在物业管理行政主管部门指导及乡镇人民政府的组织下，成立业主大会。乡镇人民政府具体负责业主大会的筹备工作，指导成立以乡镇人民政府代表、业主代表、社区居委会（村委会）代表、建设单位代表为成员的首次业主大会筹备委员会。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

首次业主大会筹备委员会负责召开首次业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会按规定持相关资料报县物业管理行政主管部门和乡镇人民政府备案并依法履行职责。

乡镇人民政府及社区居委会（村委会）应将业主委员会的建立建设工作纳入基层社会治理建设进行统筹规划，部署落实。

第十三条  建立业主委员会监督考核机制。监督考核办法由乡镇人民政府另行制定，年度考核所需资金由同级财政保障。

第十四条  新建物业实行前期物业管理与开发单位相分离的制度。对新建小区的前期物业管理应通过政府公共资源交易平台或者其他招投标方式选聘物业服务企业。

符合协议选聘条件的，事先报县物业管理行政主管部门批准，可协议方式选聘物业服务企业。

第十五条  物业服务企业实行市场准入制度。县物业管理行政主管部门应注重引进成熟的信誉良好的物业服务企业参与市场竞争，建立优质物业服务企业储备库，推动物业服务企业优胜劣汰。

物业服务企业应规范经营，县物业管理行政主管部门建立物业服务企业诚信档案制度，制定物业服务企业考核办法，具体考核办法由县物业管理行政主管部门另行制定，年度考核所需资金由县政府统筹保障。

第十六条  新建住宅小区和实行物业管理的非住宅区域的前期规划设计，县物业管理行政主管部门应参与规划讨论。建设单位（房地产开发企业）按标准配备社区用房、物业服务用房、环卫用房，按要求进行装饰装修，满足办公需要。

第十七条  县商品房预售许可核发机构在核发商品房预售许可证前，县物业管理行政主管部门对开发单位的前期物业管理方案进行审查。实地检查物业服务用房、社区用房、环卫用房、公共设施的建设情况，对未按要求进行建设的，县物业管理行政主管部门不予备案。

第十八条  建立商品房竣工验收和综合查验制度。新建住宅小区在综合查验时，县住建局牵头，县自然资源和规划局、县城管局、县生态环境分局、县市场监管局、乡镇人民政府、供水、供电、供气、通讯等部门共同参与，对未按规划要求建设物业服务用房、社区用房、环卫用房及公共设施的，不予验收，县住建局责令开发单位限期整改到位。综合查验不合格的新建住宅小区，不得交付使用，擅自交房的，由县住建局依法予以处罚。

第十九条  验收合格的住宅小区，建设单位必须将物业及承接查验资料在县物业管理行政主管部门、乡镇人民政府的监督指导下向物业服务企业或业主委员会移交。未及时移交、不移交或不按要求移交的，由县物业管理行政主管部门依法予以处罚。

第二十条  物业服务企业（含前期物业服务企业）承接物业服务项目，应当按照国家有关规定和物业服务合同约定，与开发单位或业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。承接查验不合格或未承接查验的物业，物业服务企业不得接收，不予备案。

物业承接查验档案属于全体业主所有，物业服务合同终止，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起10日内，向社区（村委）、新物业服务企业或业主委员会移交物业承接查验等档案资料。

第二十一条  物业服务企业实行履约责任制度。物业服务企业应当与所在社区或业主委员会签订物业服务履约责任协议，明确违约责任和保证金，保证金交至双方约定的账户，实行监督管理。

物业服务企业应遵守诚实守信原则，根据物业服务合同约定和物业行业服务标准，提供质价相符的物业管理和服务。履行物业管理区域内禁止行为的前期宣传和制止职责，对在装修中擅自变动房屋建筑主体和承重结构等禁止行为，制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

第二十二条   普通住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价，非普通住宅小区物业、非住宅物业、业主大会成立后的普通住宅小区物业服务费用实行市场调节价。

业主或者物业使用人提出物业服务合同约定以外的不影响其他业主、物业使用人合法权益的服务需求，物业服务企业可以有偿提供，费用由双方约定。

第二十三条   业主应当遵守（临时）管理规约，按照物业服务合同约定履行交费义务。

物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务等相关费用。

第二十四条  加大对拆迁安置小区、老旧小区和保障房小区的综合整治力度，统一规划，分步实施。

县物业管理行政主管部门、所在社区应参与拆迁安置小区、老旧小区设计改造方案和建设过程。

在老旧小区改造到位后仍不具备物业管理条件的，前三年基本物业服务费用按照建筑面积由县财政按照每月每平方分别给予补助，不足部分由居民承担。

保障房的物业管理费用实行考核制度。县物业管理行政主管部门会同社区（村委）、县保障办进行考核（考核标准另行制定），考核结果应作为物业费用拨付依据。

第二十五条  专项维修资金由县物业管理行政主管部门负责归集、管理，设立专用账户，实行专款专用，按年度公布使用情况。县财政、审计、监察等部门加强对物业专项维修资金的归集、管理、使用工作监督。

第二十六条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。

小区人防工程属于国有资产。物业管理区域内依法配建的人民防空地下工程应向全体业主公益性开放使用。人防工程平时用作停车位的停车费和租金收入，应当保障用于人防工程维护管理和停车位管理的必要支出。

第二十七条  产权登记发证机构在登记发放不动产权证时，应核查首次物业专项维修资金交存情况，未按规定交存的，产权登记发证单位不予办理物业权属登记。

第二十八条  对不认真履行本办法规定的相关职责的行政机关单位及其工作人员，依据相关规定，严肃追责。

第二十九条  本办法自发布之日起执行，《霍山县物业管理暂行办法》（霍政秘〔2019〕65号）同时废止。