关于印发《霍山县城区住宅物业管理服务提升行动方案》的通知

关于印发《霍山县城区住宅物业管理服务提升行动方案》的通知

县“皖美红色物业”建设工作联席会议成员单位：

为规范物业管理行为，提升物业服务质量，切实解决居民群众普遍关注的热点、难点问题，现将《霍山县城区住宅物业管理服务提升行动工作方案》印发给你们，请认真做好贯彻落实。

中共霍山县委组织部   霍山县城市管理行政执法局  霍山县住房和城乡建设局                 

霍山县发展和改革委员会         霍山县公安局       霍山县民政局

霍山县司法局       霍山县财政局        霍山县人力资源和社会保障局

霍山县自然资源和规划局   霍山县市场监督管理局       霍山县人民政府信访局           

霍山县消防救援大队    国家税务总局霍山县税务局      霍山县衡山镇人民政府

 2023年7月17日    

霍山县城区住宅物业管理服务提升行动

工作方案

为解决县城区物业管理服务工作中存在的突出问题，推动物业服务品质提升。根据省委组织部、省住建厅等13个部门联合印发的《关于印发<安徽省住宅物业管理服务提升行动方案>的通知》（建房〔2023〕66号）、六安市委组织部、市城管局等15个部门联合印发的《关于印发<六安市住宅物业管理服务提升行动方案>的通知》（六城管〔2023〕62号）精神，结合我县“皖美红色物业”创建三年行动安排，制定本方案。

一、工作目标

即日起至年底，在县城区开展物业管理服务大排查、大整治、大提升专项整治行动。在以前期物业管理提升工作试点基础上总结经验，以点带面，全面排查，开展“十整治、十提升”，实现党建引领作用明显、服务意识显著增强、服务行为更加规范、营商环境更加优化、矛盾纠纷有效化解、群众满意度持续提升的工作目标。

二、实施步骤

（一）开展大排查

各级各部门根据工作职责，全面参与县城区住宅小区大排查工作，指导物业企业、业主委员会、属地社区（村）等单位开展排查，实行部门联动协同，互相配合，分级负责，全面排查物业服务领域存在的突出问题。

1.摸清住宅小区底数。全面摸清县城区住宅小区物业管理区域界线、物业管理现状、基层党组织建设、网格化管理以及物业服务标准及收费情况等，建立《霍山县城区住宅物业管理区域信息台账》（附件2）动态管理机制，适时更新台账信息，全面掌握辖区内住宅物业小区信息。（责任单位：县城管局、衡山镇，排名靠前为牵头单位，下同）

2.找准小区存在问题。

坚持问题导向，全面排查物业服务企业履约、业主委员会履职、职能部门和属地社区（村）履责中存在的问题。查找小区环境卫生、配套设施、风险隐患、公共秩序安全等方面存在的短板。对排查出的问题分级分类建档，制定《霍山县城区住宅物业服务问题整治工作台账》（附件3），明确责任单位、整改时限。（责任单位：衡山镇、城管局、县直相关单位）

3.公开征集问题线索。畅通投诉建议渠道，广泛征求涉及物业管理方面的意见建议，物业服务企业设置24小时服务热线，及时处理业主提出的问题，进一步提升服务意识。（责任单位：县城管局、衡山镇）

（二）推进大整治

各级各部门上下联动，合力攻坚，围绕排查出的问题，开展集中整治攻坚行动，彻底解决当前住宅物业管理服务的突出问题。

1.整治物业企业经营不规范

对辖区住宅小区物业服务合同签订情况进行全面排查；对过期合同和内容不规范的合同，列出问题清单，下达整改通知书，督促业主委员会和物业服务企业依法规范重新签订合同；整治物业服务企业不按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收支情况，不执行政府指导价格、收物业费不开发票等违法行为。（责任单位：县城管局、县发改委、县市场监管局、县税务局、衡山镇）

2.整治物业信息公开不规范

整治物业信息公开不到位行为，落实物业服务企业在住宅小区进出口或其他显著位置设立公开栏。长期公示物业服务等级、物业服务合同、收费标准、管理规约或临时管理规约、投诉举报方式等内容；定期公示收支情况、利用业主共用（共有）设施经营收益、车位车库使用、电梯运维、代收电费、住宅专项维修资金使用情况等内容。（责任单位：县城管局、县发改委、县信访局、县市场监管局、衡山镇）

3.整治物业承接查验不规范

整治物业服务企业未经查验承接住宅项目行为，严格落实物业承接查验制度。物业企业进场前应根据《物业承接查验办法》的规定，做好承接查验工作，明确问题整改主体单位和整改时间，确保小区管理资料齐全、公建配套完善。加强物业项目移交监管，落实供水、供电、供气、通信等设施设备移交专业经营单位管理工作，明确管理职责，整治擅自退场等违法行为。（责任单位：县城管局、县住建局、衡山镇）

4.整治党建服务阵地建设不规范

发挥党建引领作用，提升物业服务水平，以“皖美红色物业”创建工作要求。加强小区党建阵地建设，按照“一室多用、开放共享”的原则，提高“居民之家”覆盖率，为居民群众提供一站式便民服务。（责任单位：县委组织部、县城管局、衡山镇）

5.整治住宅小区停车管理不到位

聚焦住宅小区“停车难”问题，提升服务效能。加强住宅小区“停车难”综合整治，探索制定车库、停车位（含人防工程）租售指导价格。开展综合执法进小区，整治车辆侵占消防通道和安全出口、公共道路、非机动车违规停放等违法行为，使居民“停车难”问题得到有效缓解。（责任单位：县委组织部、县发改委、县城管局、县住建局、县自然资源和规划局、县市场监管局、县公安局、县消防大队、衡山镇）

6.整治业委会履职不到位

科学划定物业管理区域，依法依规加快推进召开业主大会，组建业主委员会或按规定成立物业管理委员会。规范业主委员会行为，压实督促物业服务企业履行物业服务合同、信息公开等职责。对业主委员会履职情况组织评估，开展业主委员会换届和业主委员会主任离任审计，加大对业主委员会及其成员违法违规行为的查处力度。协同推进业主委员会经费保障和奖惩机制。（责任单位：县委组织部、衡山镇、县城管局）

7.整治房屋质量和公共配套设施建设、运维不到位

加强房屋质量监管，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和安全的行为。解决电梯和机械式停车设备（立体车库）安全、雨污混流、窨井盖缺失、道路破损、照明缺失、消火栓无水、消防设施（器材）缺失、管道井、电缆井封堵不严、消防车道没有划线标名立牌、加压调蓄设施管理不规范、人防工程维护管理不到位、建筑外墙剥落等问题。做好共有部位、共用设施设备的运营和维护，改善居住环境。（责任单位：县住建局、县自然资源和规划局、县城管局、县公安局、县市场监管局、县消防大队、衡山镇）

8.整治有关单位联动不到位

进一步落实“社区物业服务‘吹哨报到’”机制，收集、处置居民群众反映的物业服务诉求，优化问题处理工作流程，提高相关职能单位、属地社区（村）、业主委员会和物业服务企业对居民诉求的响应、处置、反馈效率。明确小区执法事项下沉清单，公开执法事项、责任单位和联系电话，强化部门协作，提高住宅小区物业管理执法和服务效能，切实做到“民有所呼，我有所应”。（责任单位：县委组织部、县城管局、衡山镇、县直相关单位）

9.整治业主信访投诉化解不到位

建立健全社区（村）党组织、小区党支部、业主委员会和物业服务企业“四方+N议事”机制（N为县政府相关职能部门），积极发挥物业纠纷调解委员会的作用，明确工作职责，发挥基层综治中心、司法所和社区（村）工作者、网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。（责任单位：衡山镇、城管局、县直相关单位）

10.整治排查发现的其他突出问题

各相关单位要结合实际，对在大排查中发现的物业服务领域存在的其他突出问题进行认真、有针对性的全面整治。在确保找准问题的前提下，使排查出的所有问题一个不落的得到全面有效的整改。（责任单位：县委组织部、县直相关单位、衡山镇）

（三）促进大提升

持续落实“皖美红色物业”建设工作，建立健全物业管理长效机制，不断提升县城区住宅物业管理服务质量和水平。

1.提升“皖美红色物业”建设水平

坚持目标导向，围绕党组织组建率、物业服务覆盖率、业主委员会组建率3个100%目标任务， 12月底前，实现封闭管理的成熟小区业主委员会（或物业管理委员会）组建率达到100%，对暂不具备召开业主大会条件的小区，属地社区（村）要在充分征求业主意见的基础上，协调组建物业管理委员会。实现社区（村）党组织领导下的小区（网格）党支部、业主委员会、物业服务企业协调运行机制基本建立。推报市级“皖美红色物业”示范小区创评工作；加强物业服务行业党建工作，充分发挥物业服务行业党建专委会的作用。（责任单位：县委组织部、县城管局、衡山镇）

2.提升开放零散小区物业服务覆盖面

对多个规模较小、距离适当、服务需求相似的住宅小区，在充分尊重业主意愿的基础上，由属地政府牵头依托网格管理划分物业服务单元，进行“打捆”招标，选聘优质物业服务企业。对无法单独管理又不能联合打包的，通过政府组建或引入优质物业服务企业、乡镇社区兜底管理等形式实现物业服务全覆盖。可采用通过以奖代补、项目资金注入等方式加大支持力度。有关单位制定奖励政策，鼓励优质企业服务提质创优。（责任单位：衡山镇、县城管局、县财政局)

3.提升物业管理队伍服务能力

根据“皖美红色物业”创建工作要求，对县物业管理行政主管部门、属地社区（村）、业主委员会、物业服务企业负责人和小区（网格）党支部书记等开展业务培训；积极探索物业服务新思路新方法，着力培养一批专业化过硬的物业管理团队；积极发挥物业服务行业协会的作用，规范行业经营行为，促进物业服务企业持续健康发展。（责任单位：县委组织部、县城管局、县人社局、县民政局、衡山镇）

4.提升物业市场营商环境

积极引导业主委员会依法通过公开招标方式择优选聘物业服务企业。加强新建商品房等物业项目前期物业服务的招投标监管，制定前期物业招投标管理制度。建立物业行业信用管理体系，健全物业服务企业守信激励、失信惩戒机制，强化评价结果运用。建立红黑榜监管奖惩机制，发现严重违法违规、情节恶劣的物业企业，依法予以清出市场，推动形成优胜劣汰的市场环境。（责任单位：县发改委、县住建局、县城管局、县市场监管局、衡山镇）

5.提升物业信息化管理水平

加快推进省市县一体的物业管理智慧平台建设，依托信息化平台，采集物业管理基础信息和过程信息，推动数据共享。运用物业智慧平台系统，达到行业监管、信息公开、群众参与、信访投诉快速处理的效果。（责任单位：县城管局、衡山镇）

6.提升维修资金管理使用率

建立住宅小区共有部位、共用设施的年度修缮计划，简化专项维修资金使用申报流程，加快审批进度，提高申报效率。完善维修资金管理信息系统，方便业主查询。（责任单位：县城管局、县财政局、衡山镇）

7.提升业主委员会履职能力

制定业主委员会成员候选人负面清单，建立资格联审机制，把好业主委员会成员候选人的推荐关、审核关，确保业主委员会成员质量。指导督促业主委员会定期公开会议决定、经费收支等信息，推动业主委员会公开透明履职。落实业主委员会履职评估和工作述职，促进业主委员会规范运行。积极争取政策支持，解决业主委员会办公经费不足问题，提升工作效能。（责任单位：衡山镇、县城管局)

8.提升商品房全过程监管能力

完善商品房监管制度，及时梳理住宅小区建、售、管过程中发现的问题，为提高新建住宅小区科学规划指导水平，实行相关职能部门对规划设计方案初审会商机制，有效回避规划设计缺陷，全方位监督商品房销售过程。加强违法违规宣传的处罚力度，保障业主合法权益。严格落实承接查验制度，及时发现承接查验过程中存在的问题，跟踪督促问题整改到位，规范物业项目交接。（责任单位：县住建局、县发改委、县自然资源和规划局、县市场监管局、县城管局、衡山镇、县直相关单位）

9.提升物业行业服务水平

发挥示范引领作用，培育一批本地优秀物业服务企业，带动提升物业服务市场整体水平，实现物业服务专业化、规模化、品牌化发展；充分发挥行业自律作用，科学指导物业行业协会定期组织物业从业人员开展专项技能培训；制定行业从业人员标准，明确从业人员年龄、学历、身体状况等最低要求，保障行业规范经营，推动全行业健康有序发展。（责任单位：县城管局、县民政局、衡山镇）

10.提升物业矛盾纠纷化解水平

按照“一般纠纷不出社区（村）、复杂问题不出乡镇、重大疑难问题不出辖区”的原则，积极发挥霍山县物业纠纷人民调解委员会和“四方+N议事”（N为县政府相关职能部门）机制作用。创新物业矛盾纠纷化解模式，充分利用“皖美红色物业”联席会议平台，解决物业管理疑难问题，推进物业管理纠纷属地化解。（责任单位：县城管局、县信访局、县司法局、衡山镇、县直相关单位）

三、保障措施

（一）突出党建引领。结合学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，落实省市县“皖美红色物业”建设三年建设方案的要求，充分发挥基层党组织优势，强化党建引领，推进物业服务融入社会治理创新，打通社会治理神经末梢，解决群众身边关键小事，大幅提升县城区物业管理服务水平。

（二）加强组织领导。各相关单位要安排专人负责，主要领导要亲自过问，加强对整治提升行动的组织领导。为推动工作有序开展，成立由县委组织部分管领导、县城管局负责同志任组长，相关单位分管负责人任成员的霍山县城区住宅物业管理服务提升行动工作专班（附件1），工作专班办公室设在县城管局，负责推进协调工作。

（三）营造宣传氛围。充分利用电视、网络、融媒体，广泛宣传物业管理政策法规和优秀物业项目好的经验做法。强化媒体舆论监督，引导社会各方及广大业主积极参与整治提升行动，形成全民参与、齐抓共管的良好局面。

（四）实行销号管理。县城区物业管理服务提升行动工作专班成员单位要明确1名联络员，于每月28日前梳理汇总本月整治提升行动问题处置情况、工作亮点并及时报提升行动工作专班办公室，及时销号，实现闭环管理。并于12月15日前将整治提升行动工作总结报专班办公室。

附件： 1.霍山县城区住宅物业管理服务提升行动工作专班成员名单

2.霍山县城区住宅物业管理区域信息台账

3.霍山县城区住宅物业服务问题整治工作台账

附件1

霍山县城区住宅物业管理服务提升行动

工作专班成员名单

组长：饶  猛（县城管局）

           任继鸿（县委组织部）

成员：杜  闯（县委组织部）

           曹衍昭（县城管局）

           俞秀水（县住建局）

           朱景宏（县发改委）

           孙正求（县公安局）

           何富国（县民政局）

           刘大军（县司法局）

           查  勇（县财政局）

           廖家武（县人社局）

张  敏（县自然资源和规划局）

           陈劲松（县市场监管局）

           杨成干（县信访局）

           潘  继 (县消防救援大队)

王文生（县税务局）

           董  智（衡山镇）

工作专班办公室设在县城管局，李强同志任办公室主任，黄维、戴光洲俩同志负责专班工作的日常办公。

附件2：

霍山县城区住宅物业管理区域信息台账

填表说明：1．物业服务形态主要包括以下几种：（1）专业化物业服务，（2）社区统管，（3）单位代管，（4）居民自管，（5）无物管，（6）其它形态；2．业主委员会组建情况：（1）业主委员会，（2）物业管理委员会，（3）未成立；3．党的工作覆盖情况：（1）党委，（2）党总支，（3）党支部，（4）党的工作小组，（5）未成立；以上可直接填写数字。

附件3：

霍山县城区住宅物业服务问题整治台账

填表说明：问题类别按照以下五类问题予以分类，在“问题类别”栏中填写“1”“2”等数字表示问题类别；在“问题内容”栏中填写具体问题描述。

（一）卫生环境问题。1．物业服务企业未按照合同约定落实保洁、绿化等要求，导致环境卫生差、绿色景观斑秃等。2．物业服务企业未按照合同约定落实公共设施设备维护管理，导致路面损坏、排水系统破损或堵塞、照明设备缺损等。3．擅自改变物业管理区域内公共建筑和公共设施用途；擅自占用或挖掘物业管理区域内道路、场地；擅自破坏或侵占公共绿地，毁绿种菜、乱堆乱放杂物；擅自乱搭乱建、乱挖乱设、乱伐乱砍等现象。4．物业使用人违反规定饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜。

（二）公共秩序和公共安全问题。5．物业服务企业未有效履行停车秩序维护职责，未健全管理制度、完善标志警示、实施档案管理。6．物业服务企业电梯和机械式停车设备（立体车库）使用管理制度不健全，安全措施落实不到位，未按照相关法律法规和物业服务合同约定设立安全总监和安全员、对电梯和机械式停车设备（立体车库）开展定期维护保养和检验检测工作。7．物业服务企业工作人员私自收受电梯维保单位、第三方电梯检测机构回扣签定阴阳合同，导致低价竞争带来的电梯维保不到位、虚假检测、与维保人员、检测人员勾结，随意更换电梯零配件从中渔利，从而导致电梯安全系数大幅下降。8．装饰装修过程中损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，破坏外墙立面及风貌。9．违反人防工程维护和使用有关规定的行为。10．消防设施、器材的配置、设置不符合要求，或者未保持完好有效；消防控制室无人值班或值班人员未持证上岗。11．消防车道未划线标名立牌以及占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道或占用消防车登高操作场地。12．未按要求设置电动自行车集中停放、充电场所，在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车或者给电动自行车充电。13．管道井、电缆井每层封堵不严密。14．未设立微型消防站和消防宣传角。

（三）侵占业主共有资金和违规收费问题。15．未经业主大会或相关业主授权，违规提取建筑物及其附属设施维修资金；挪用维修资金或使用不规范等。16．住宅小区公共收益未单独列账、定期公示。17．物业服务企业不执行政府定价或者政府指导价，不按规定明码标价收费的。

（四）服务不到位和不规范问题。18．物业服务企业执行“三公开”制度不到位，未将物业服务价格、内容及标准、投诉渠道及方式、公共部位收益收支情况等信息在物业管理区域显著位置公示并及时更新。19．物业服务企业在合同有效期内擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；经合法程序解除物业服务合同，物业服务企业拒不撤离，拒不办理退出手续，拒不移交物业服务用房、监控等附属设施设备和有关资料等。

（五）其他问题。20．开发建设单位未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务。21．物业服务企业泄露业主信息，对业主进行骚扰、恐吓、打击报复、采取暴力等。22．有关单位、业委会履职不到位等。

各单位可在“其他问题”的基础上增加问题类型。